婚前房产转让给女方婚后共同还贷，离婚时如何认定与分割?

当生活的帷幕徐徐拉开，家是我们最大的舞台。但伴随着人们生活水平不断提高，人们对于婚姻质量的要求也越来越高，对婚姻问题变得空前的重视，也由此引发了一年比一年高涨的离婚潮。据民政部发布的数据显示，2017年全国依法办理离婚929.8万对，离婚率连续15年攀升。

提到离婚案件，夫妻共同财产的分割无疑是其中工作量最大也是比较复杂的一个部分，虽然我国《婚姻法》及三个司法解释对婚前财产和夫妻共同财产进行了详细的规定，但是，但面对现实婚姻家庭中形形色色的法律问题，仍会让人感到无所适从，困惑不已。房产作为近几年家庭财富中最主要的部分，房产的分割无疑成为了离婚诉讼中双方争议的焦点。那么，如何界定房产是婚前个人财产还是夫妻共同财产，已成为了离婚诉讼中争议最大、疑惑最多的焦点问题。下面就以笔者最近承办的一个案件就“男方婚前房产转让给女方,婚后共同还贷，离婚时如何认定与分割”的问题来进行分享和交流。

一、基本案情

(一)案情回顾

被告A(男)系再婚，与原告B(女)结识于2010年5月，同年12月24日被告A与原告B登记结婚，婚后于2012年1月3日育有一女儿C。甜蜜的生活刚过不到三年，原告B发现夫妻二人诸多习惯和观念不同，在生活中经常受委屈，感情已无法挽回。2013年4月1日，原告B就以夫妻二人感情不和为由向深圳市某区人民法院起诉离婚。被告A向法院提出请求分割登记在原告B名下位于深圳市的某房产(后称X房产)。

(二)涉案房产情况大致如下

X房产系被告A与前妻D共同以220万元的价格购买，并向银行贷款60万元，被告A与其前妻D协议离婚后，约定X房产归被告A所有，被告A需支付前妻D房屋折价款80万元。后，被告A与原告B相识、相恋，两人准备以X房产作为婚房登记结婚。但是，原告B提出：被告A必须将房产证上前妻D的名字减去，才同意结婚。于是，被告A便与原告B协商，通过将该X房产出卖给原告B，从而将前妻D之名从房产证上减去。随后，被告A与其前妻D作为卖方、原告B作为买方签订了《房屋买卖合同》将该房产出售给原告B，并办理了房产转移登记手续。

(三)具体操作如下

2010年9月2日，被告A和其前妻D作为卖方、原告B作为买方，签署了《二手房买卖合同》，购买价为262万元。

合同约定，原告B应向被告A和D支付定金2万元、首期款80万元。原告B为实际支付定金2万元，但按照合同约定向被告A支付了首期款80万元。收到首期款的第二天被告A便将80万元转回至原告B账户。

10月9日，原告B与平安银行深圳分行签订《个人抵押借款合同》，贷款金额为180万元。

10月25日，原告B取得首笔贷款60万元，此款用于办理X房产赎楼手续; 10月28日，原告B与被告A、D签订 《深圳市二手房买卖合同》。

11月28日，被告A取得售房余款120万元;次日被告A向前妻D转账支付80万元，前妻D出具收条确认收到此款。

11月30日，被告A将剩余房款40万元全部转账至原告B账户。12月24日，双方领取了结婚证。

该房屋交易的所有税费7万元由被告支付，物业管理费、水、电、气各项费用均登记在被告A名下支付。

二、争议焦点：

(一)该案争议的焦点：该房产究竟是原告B个人财产还是双方夫妻共同财产?

原告B主张：涉案房产为其个人财产。原告B诉称：其于2010年10月28日从被告A及其前妻D手中购买了X房产，并支付了购房首期款80万元，办理了银行按揭贷款，且房屋产权转移登记至原告B名下。该房产系原告B婚前购买，属原告B的个人财产，应归其所有。

被告A只能依照《婚姻法》司法解释三第十条的规定分得该房屋在婚后还贷和相对应的增值部分。

关于被告A将购房首付款80万元转回原告B账户的事实，原告B在第一次庭审中称，该款项系原告B向被告A的借款。在第二次庭审中，原告B又称该款项为被告A对其的赠与。

(二)被告A主张：涉案房产属于夫妻共同财产。理由如下：

1、原被告无买卖房屋的真实意思表示

涉案房屋的转移登记并非真实的房屋买卖行为，而是被告A为与原告B结婚，为满足原告B的结婚条件：即将其前妻D从房产证上减名而发生的房屋买卖行为。

因为，X房产系被告A与前妻D共同向银行贷款购买，其与前妻D协议离婚后，约定X房产归被告A所有。但由于被告A没有资金马上偿还银行贷款和支付前妻D的折价款，无法将其前妻D的名字从房产证上减名。

但为满足原告B的结婚条件，被告A与原告B就通过将房屋出售给原告B的方式获得高于原银行贷款的款项赎出房产证支付前妻折价款，办理产权转移登记，从而将D的名字从房产证上减去。故原被告房屋买卖行为真正目的是为了将前妻D的名字减去，而非真实的将房屋卖给原告B的买卖行为。

2、原告B并未实际支付购房款

虽然被告A与原告B签订了房屋买卖合同，原告B 并未实际支付购房定金2万元，虽然原告B按合同约定向被告A支付了首付款80万元，但是，被告A在收到首付款的第二天即向原告B返还了该房款，并在获得银行支付的卖房款项之后，支付完前妻D80万元折价款后的全部余款均转给原告B。故原告B实际上并未支付任何房款。

3、涉案房产在原被告之间转移的目的

涉案房产在原被告之间转移是为了结婚后共同生活居住。在房屋办理转移登记后一个月，双方便领取了结婚证，房贷也由两人共同支付。被告有证据证明在签署房屋买卖合同时二人属于同居关系。

4.、80万元首付款的去向

该80万元首付款既不是原告B第一次庭审提出的向被告A的借款，更不是原告B第二次庭审时提出的被告A对原告B的赠与。而是为了婚后共同生活的目的而通过虚假的房屋买卖行为将D的名字从房产证上减去。

5、涉案房产一直由被告A实际占有、使用和管理

涉案房产一直由被告A实际占有、使用和管理，从未转移至原告名下。涉案房产交易所有的税费，以及房屋所产生的物业费等费用均由被告缴纳。

综上所述，X房产虽以原告B名义购买，但原告B并未实际出资，而是由被告B出资、缴纳税费，婚前由被告占有、管理、使用，婚后由双方共同居住使用，应认定为：被告为与原告结婚而将其婚前财产用于婚姻共同生活，应属于原被告的夫妻共同财产。

三、法院判决

法院认定，X房产为原被告夫妻共同财产，判决该房产归原告B所有，原告B于判决生效之日起30日内补偿被告A房款110万元，该房剩余按揭贷款110万元由原告B自行负责偿还。

四、案例分析-观点交锋

对于本案中房产的权属，在初期的讨论中存在三种意见，

第一种意见支持原告B的主张，认为该房产属于原告B婚前个人财产;

第二种意见认为该房产属于被告A婚前个人财产，

第三种意见认为该房产属于原被告夫妻共同财产。

(一)持第一种意见的人的观点

首先，原告B与被告A及其前妻D签订有房屋买卖合同，该合同依法成立并生效，属于有效合同。

其次，原告B按约定向被告A及其前妻D支付了相应款项，具有合同对价。即该合同已经履行。

第三，涉案房产已经转移登记至原告B名下，且变更登记的时间发生在结婚之前。

按照《物权法》第九条、第十四条的规定，不动产物权的设立变更，以登记为准，这是登记的公示效力，为维护市场交易的顺利进行而设定。不动产物权随着权属登记的变更已发生变化。

根据物权法理论，合同行为产生的原因并不会影响物权行为变动的效力，故不论原告B买卖房屋的理由是为了结婚共同居住也好，还是真实的买卖也罢，房屋已经转移登记为原告B，那么，该房产就属于原告B，该权利转移发生在原告B结婚前，那么就属于原告B的个人财产，这是为物权变动的公示效应。

至于被告A所说其在收到首付款的次日即向原告B返还了该笔款项，这笔款项只能算作是原被告A之间新产生了另一个法律关系，即合同之债。并不影响原告B对涉案房产享有的物权。故涉案房产属于原告B婚前个人财产。

(二)持第二种意见的人的观点

首先，该房产一开始就属于被告A的婚前个人财产。被告A在与前妻D离婚协议中已经取得了房屋所有权，被告A对其前妻D仅负有债务，协议中也约定其前妻D在被告A支付80万元后会依法配合被告A去办理产权变更登记。

其次，被告A与原告B签订房屋买卖合同的目的就是为了把其前妻D的名字从房产证上减去，原告B在支付首付款80万元后，被告A于第二日即向原告B返还了该房款，这也印证了被告A所言是真实的，他们签订卖房合同时目的的确是为减名而非真正买房。

第三，被告A并未收取任何卖房款。被告A在支付其前妻D80万元后，剩余购房款项全部转回给了原告B。

第四，在房产全部物业管理费、水、电、煤气等各项费用一直登记在被告A名下，从未改变。说明涉案房产，一直由被告A占有、使用、管理、处分。

因此，任何法律行为均需要分析其行为本身的真实意思表示，本案原告B并未支付任何购房款项，亦未实际占有、使用、管理该房屋，双方并无购买涉案房屋的真实意思表示。故该房产应属于被告A婚前财产。

(三)笔者持第三种意见，法院的判决亦支持了笔者的这一观点，观点如下：

1、原被告无房屋买卖的真实意思表示

原被告之间并无将涉案房屋进行买卖的真实意思表示。即被告A将X房产转移至原告B名下的真实目的并非将将房屋卖予原告B，而是为了将原产权人之一的前妻D从房产证上减名从而与原告B结婚共同居住。涉案房产原为被告A及其前妻D购买，二人离婚后被告A分得该房产。虽该房产系原被告婚前转移登记至原告B名下，但根据被告A提交证据，原被告在签订《房地产买卖合同》之前已经建立较为亲密的同居关系。

2、原告并未实际出资购买涉案房产

由此印证原被告并未卖房的意思表示。原告B支付“购房首期款”800000元次日被告A即将此款转回至原告B其它账户，即原告B并未实际支付购房款。

3、原告B从未实际占有、控制该房产

涉案房产的从始至终的物业管理费、水电费等费用也一直通过被告A账户扣款。

4、该房产系被告B婚前财产转化而来

且房屋转移登记至原告名下的根本目的是为了结婚后共同居住。

因此，被告A的举证已达到高度盖然性证明标准，可证明其关于X房产过户至原告B名下的真正目的系为将D从房产证上“减名”的主张。

该买卖行为可认定为，被告A对其婚前财产的处分行为，其处分的目的是为了与原告结婚及婚后共同生活居住，故应认定为夫妻共同所有，且原告B并未实际出资，应考虑被告A对房屋贡献较大，应适当多分。

法院采纳了笔者的观点，同时认定原告B在房产转移登记时没有实际支付房款，而此后被告A向原告B转账也无法证明是为房产出资，考虑到被告A为房产取得所做贡献更大，同时基于照顾女方原告B的合法权益原则，酌情确定按照原告B取得45%、被告B取得55%的比例分割X房产。

（四）当事人对待判决的态度：

双方在收到判决后均未提起上诉。

五、办案心得

作为一名婚姻家事律师，专业和细致是服务的灵魂。由于婚姻家事案件往往是情与理盘根错节的交织在一起，“剪不断、理还乱。”很多婚姻案件的当事人，在对簿公堂时，怀着对对方的怨恨，甚至为了获得最大的利益，往往隐瞒各种对己不利的客观事实，胡搅蛮缠。因此，在分析家事案件的案情时，我们不能简单的从行为的表象、权利的表象、权利取得的时间以及合同是否履行的法律事件简单的去分析判断，而应该抽丝剥茧的去发现当事人双方行为背后的真实意思表示，并努力寻求证据以证明客观事实，将客观事实以法律事实的形式呈现于法庭审理中，才能真正的将家事理清楚、断明白!